Comment calculer les frais de notaire
pour l’achat d’une maison ?

Vous préparez l’achat d’une maison ? Au prix d’achat s’ajoutent les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire ». Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente, mais leur montant varie selon le bien, le département et la situation de l’acquéreur. Pour connaître le budget réel de votre projet, pensez aussi à anticiper les frais de financement et les éventuels travaux.

Résumé

• Comptez généralement 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf bénéficiant du régime réduit.
• Les « frais de notaire » comprennent principalement des droits et taxes, les émoluments du notaire, des formalités et débours.
• Dans l’ancien, le niveau des droits de mutation peut varier selon le département et la situation de l’acquéreur.
• Pour une estimation personnalisée, utilisez le simulateur de frais d’acquisition de l’ANIL, puis demandez confirmation au notaire.
• Pour connaître votre véritable budget, ajoutez au prix de la maison les frais d’acquisition, le financement et surtout les travaux à prévoir.

Frais de notaire pour une maison : combien faut-il prévoir ?

Le montant varie fortement selon le régime fiscal applicable à la transaction.

Ces pourcentages sont des repères et non des taux à appliquer mécaniquement. Notaires de France indique actuellement des frais d’acquisition d’environ 7 à 8 % dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf lorsque le régime réduit est applicable.

Si vous réalisez un achat de logement ancien, pensez également à intégrer ces dépenses dès les premières étapes de votre projet. Retrouvez à ce sujet les étapes pour acheter un logement ancien.

Que comprennent réellement les « frais de notaire » ?

L’expression est trompeuse : la totalité de la somme versée au notaire ne constitue pas sa rémunération.

Les frais d’acquisition regroupent plusieurs postes.

1. Les droits et taxes

C’est généralement la composante la plus importante des frais lors de l’achat d’une maison ancienne.

On y retrouve notamment les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou la taxe de publicité foncière. Une partie revient au département et une autre à la commune, auxquelles s’ajoutent notamment des frais d’assiette et de recouvrement.

Depuis le 1^er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent porter temporairement leur taux départemental jusqu’à 5 %. Le taux global maximal de taxe de publicité foncière atteint alors 6,32 %.

2. Les émoluments du notaire

Les émoluments correspondent à la rémunération réglementée du notaire pour la vente. Ils sont calculés selon un barème proportionnel et dégressif appliqué au prix du bien.

Contrairement aux droits de mutation, leur taux n’est donc pas librement fixé par chaque notaire.

3. Les formalités et débours

Le notaire accomplit différentes démarches nécessaires à la vente et demande certains documents auprès d’administrations ou de professionnels.

Les débours correspondent notamment aux sommes avancées pour le compte de l’acquéreur afin de rémunérer des intervenants ou d’obtenir les pièces nécessaires à l’établissement de l’acte. L’ANIL cite par exemple l’état hypothécaire, certains documents d’urbanisme, les extraits cadastraux ou l’intervention éventuelle d’un géomètre.

4. La contribution de sécurité immobilière

La publication de la vente au service de la publicité foncière entraîne également une contribution de sécurité immobilière, dont le taux est de 0,10 % dans le cas général d’une vente immobilière.

Comment calculer les frais de notaire pour une maison ancienne ?

Pour effectuer rapidement un calcul des frais de notaire d’une maison, vous pouvez commencer par appliquer un pourcentage indicatif au prix de vente.

Estimation des frais d’acquisition = prix de vente × 7 à 8 %

Par exemple, pour une maison ancienne vendue 250 000 € :

• 250 000 € × 7 % = 17 500 €
• 250 000 € × 8 % = 20 000 €

Vous pouvez donc retenir, pour une première estimation budgétaire, une enveloppe d’environ 17 500 à 20 000 €.

Mais cette méthode ne donne qu’un ordre de grandeur. Pour savoir comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’une maison de manière plus précise, il faut prendre en compte les taxes réellement applicables dans le département, le prix exact et les caractéristiques de la transaction.

Quel est le barème des émoluments du notaire ?

Pour une vente immobilière, les émoluments proportionnels sont calculés par tranches.

Le calcul fonctionne donc par tranches, comme pour un barème progressif : le taux de 0,799 % ne s’applique pas à l’intégralité du prix d’une maison de plus de 60 000 €, mais uniquement à la partie dépassant ce seuil.

À ces émoluments s’ajoute la TVA applicable à la rémunération du notaire.

Pourquoi les frais de notaire varient-ils selon le département ?

Parce qu’une partie importante des frais de notaire d’une maison ancienne correspond aux droits de mutation.

Depuis 2025, les départements peuvent relever temporairement leur taux départemental jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant. Lorsque ce taux maximal est appliqué, le taux global de taxe de publicité foncière peut atteindre 6,32 %.

Tous les départements n’appliquant pas nécessairement le même taux, deux maisons vendues au même prix mais situées dans deux départements différents peuvent donc générer des frais d’acquisition différents.

C’est l’une des raisons pour lesquelles une simulation basée uniquement sur un pourcentage de 7 ou 8 % reste approximative.

Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?

Il n’existe pas de réduction générale de tous les frais de notaire simplement parce que vous êtes primo-accédant.

En revanche, la hausse temporaire des droits de mutation autorisée depuis 2025 ne s’applique pas aux acquisitions constituant une première propriété au sens des règles applicables et destinées à devenir la résidence principale de l’acquéreur.

Un primo-accédant remplissant les conditions peut donc payer moins de droits qu’un autre acquéreur dans un département ayant décidé d’appliquer la hausse.

Si vous achetez pour la première fois, consultez également nos conseils pour préparer son premier achat immobilier.

Exemple : combien de frais de notaire pour une maison ?

Pour préparer votre budget, voici les ordres de grandeur obtenus en appliquant les fourchettes communément retenues pour l’ancien et le neuf bénéficiant du régime réduit.

Ces montants sont des estimations. Le résultat varie selon le département, le régime fiscal de la vente et les caractéristiques de l’opération. Le décompte définitif est établi par le notaire.

Pour obtenir une estimation adaptée à votre projet, utilisez le simulateur de frais d’acquisition de l’ANIL.

Peut-on réduire les frais de notaire lors de l’achat d’une maison ?

Il existe quelques possibilités, mais elles ne permettent pas de faire disparaître les principaux droits et taxes.

Vérifier la valeur du mobilier vendu avec la maison

Lorsque du mobilier est vendu avec la maison, sa situation et sa valorisation peuvent avoir une incidence sur l’assiette des frais d’acquisition dans les conditions applicables à la transaction.

La liste et la valeur des biens concernés doivent être justifiables. Demandez conseil à votre notaire avant de retenir un montant.

Vérifier le traitement des frais d’agence

La manière dont les honoraires d’agence sont prévus dans la transaction peut également avoir une incidence sur l’assiette retenue pour certains frais.

Là encore, ne modifiez pas artificiellement la répartition dans le seul but de réduire les frais : faites vérifier le compromis et le calcul par le notaire.

Se renseigner sur les éventuelles mesures applicables aux primo-accédants

Si vous êtes primo-accédant et achetez votre résidence principale, vérifiez notamment si vous êtes concerné par l’exclusion de la hausse temporaire des DMTO.

Demander si le notaire pratique une remise sur ses émoluments

Un notaire peut, sous certaines conditions, appliquer une remise sur une partie de ses émoluments proportionnels. Pour les actes dont le prix dépasse 100 000 €, cette remise peut atteindre 20 % sur la tranche concernée. Lorsqu’un office décide d’appliquer une remise, celle-ci doit respecter les règles prévues et être proposée de manière uniforme aux clients concernés.

Attention : cette remise porte sur la rémunération concernée du notaire, et non sur l’ensemble des frais d’acquisition.

Qui paie les frais de notaire lors de l’achat d’une maison ?

Dans le cas habituel, les frais d’acquisition sont à la charge de l’acquéreur. C’est donc l’acheteur qui doit les intégrer à son plan de financement, en plus du prix convenu avec le vendeur.

Pour une maison affichée à 250 000 €, votre projet ne doit donc jamais être construit sur un budget limité à 250 000 €.

Quand faut-il payer les frais de notaire ?

Les sommes nécessaires à l’acquisition doivent être disponibles au moment de la signature de l’acte authentique.

Le montant versé constitue alors une provision calculée à partir des éléments connus de l’opération. Une fois les différentes formalités accomplies, le compte définitif peut donner lieu à une régularisation.

Le notaire peut donc restituer un éventuel trop-perçu après la réalisation des formalités.

Frais de notaire et travaux : comment calculer le vrai budget d’achat d’une maison ?

C’est un calcul essentiel, en particulier pour l’achat d’une maison ancienne.

Les frais d’acquisition ne représentent qu’une partie du coût du projet. Une toiture vieillissante, une installation électrique à reprendre, des fenêtres à remplacer ou un système de chauffage obsolète peuvent représenter plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires.

Pour avoir une vision plus réaliste, utilisez plutôt cette formule :

Budget global = prix d’achat + frais d’acquisition + frais liés au financement + travaux nécessaires + déménagement et aménagement

Prenons une maison affichée 250 000 €.

Elle ne représente pas un projet immobilier de 250 000 €. Il faut ajouter les frais d’acquisition, mais aussi les frais de dossier ou de garantie liés au financement et les éventuels travaux.

L’ANIL rappelle d’ailleurs qu’un crédit immobilier peut générer des frais de dossier, d’assurance et de garantie qui doivent être intégrés au coût du projet.

C’est particulièrement important lorsque vous comparez deux biens. Une maison affichée 240 000 € avec 40 000 € de travaux peut finalement représenter un budget supérieur à une maison à 260 000 € nécessitant peu d’interventions.

Avant de fixer votre prix maximal, cherchez donc à estimer les travaux avant d’acheter et à identifier les travaux à vérifier avant d’acheter une maison.

Il est également utile de distinguer rafraîchissement et rénovation lourde et, si nécessaire, d’estimer le coût d’une rénovation énergétique.

Comment obtenir une estimation fiable des frais avant de faire une offre ?

Pour préparer votre offre, procédez en deux temps.

Commencez par utiliser le simulateur de frais d’acquisition de l’ANIL en renseignant les caractéristiques de votre projet. L’ANIL précise que son résultat reste indicatif et dépend des informations renseignées.

Demandez ensuite une estimation au notaire lorsque votre projet se précise. Il pourra tenir compte du département, du type de bien, de votre situation et des caractéristiques exactes de la vente.

Mais ne vous arrêtez pas aux frais d’acquisition : cherchez également à connaître l’état réel de la maison.

Avec l’accompagnement ALEX Qualitel pour les acheteurs, un expert indépendant examine le logement lors de la visite ou de la contre-visite. Plus de 100 points de contrôle permettent notamment d’évaluer le bâti, les installations, les pièces, l’isolation et l’environnement du bien.

En choisissant l’option d’estimation des travaux, vous pouvez également obtenir un ordre de grandeur indépendant du coût des travaux identifiés. Cette estimation n’est pas un devis d’artisan, mais elle permet de mieux intégrer les travaux nécessaires dans votre budget global avant de vous engager.

Vous pouvez consulter les tarifs de l’accompagnement.

Questions fréquentes sur le calcul des frais de notaire

Quel pourcentage de frais de notaire prévoir pour une maison ?

Pour une maison ancienne, comptez généralement environ 7 à 8 % du prix de vente. Pour une maison neuve bénéficiant du régime fiscal réduit, l’ordre de grandeur est plutôt de 2 à 3 %. Ces pourcentages permettent d’établir un premier budget, mais ne remplacent pas une simulation personnalisée.

Quels sont les frais de notaire pour une maison à 200 000 € ?

En appliquant une fourchette indicative de 7 à 8 %, une maison ancienne de 200 000 € représente environ 14 000 à 16 000 € de frais d’acquisition. Le montant exact dépend notamment du département et de la transaction.

Quels sont les frais de notaire pour une maison à 300 000 € ?

Pour une maison ancienne de 300 000 €, une estimation à 7-8 % donne environ 21 000 à 24 000 €. Utilisez le simulateur de l’ANIL pour affiner ce montant.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien ?

La différence provient principalement de la fiscalité. Les ventes bénéficiant du régime réduit dans le neuf supportent une taxe de publicité foncière à taux réduit, alors que les acquisitions dans l’ancien sont soumises à des droits de mutation plus élevés.

Les frais de notaire sont-ils calculés sur le prix avec ou sans les travaux ?

Les travaux que vous envisagez de réaliser après l’achat ne viennent pas s’ajouter au prix de vente servant de base au calcul des frais d’acquisition. Ils doivent en revanche être intégrés séparément à votre budget global.

Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le prêt immobilier ?

Cela dépend du montage financier et des conditions proposées par la banque. Certains financements peuvent couvrir une part plus importante du coût du projet, tandis que d’autres supposent que l’apport personnel couvre notamment les frais d’acquisition. Il faut donc intégrer ce point à votre plan de financement et l’étudier avec l’établissement prêteur.

Prendre son propre notaire coûte-t-il plus cher ?

Non. Lorsqu’un notaire accompagne le vendeur et un autre l’acquéreur, cela ne conduit pas à doubler les émoluments réglementés liés à la vente : les notaires se répartissent la rémunération prévue pour l’acte. Vous pouvez donc choisir votre propre notaire pour vous accompagner dans votre achat.