Compromis de vente :
que vérifier avant de signer ?

Vous avez trouvé votre futur logement et vous vous apprêtez à signer le compromis de vente ? Avant de vous engager, vérifiez les informations essentielles : prix, financement, conditions suspensives, diagnostics, travaux ou encore risques naturels. Mais les documents ne suffisent pas à connaître l’état réel du logement. Avant de signer le compromis, confrontez les informations transmises par le vendeur à ce que vous avez observé lors de vos visites et levez les éventuels doutes techniques.

L’essentiel à retenir

Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur. Il fixe notamment le bien vendu, son prix et les conditions dans lesquelles la vente définitive devra intervenir.

Avant de signer :

• Vérifiez que la description du bien correspond à ce que vous achetez ;
• Relisez attentivement les conditions suspensives, notamment celle relative au prêt immobilier ;
• Prenez connaissance des diagnostics et des autres documents transmis ;
• Renseignez-vous sur les travaux déjà effectués et leurs garanties ;
• Identifiez les travaux qui resteront à votre charge ;
• Approfondissez les éventuels risques naturels, servitudes ou contraintes d’urbanisme ;
• Pour un appartement, étudiez la situation de la copropriété ;
• En cas de doute sur l’état du logement, réalisez une contre-visite ou faites-vous accompagner par un professionnel.

Que vérifier avant de signer un compromis de vente ? La checklist

Avant la signature du compromis, utilisez cette checklist pour identifier les points qui méritent encore une vérification.

Cette vérification documentaire doit être complétée par les éléments à vérifier pendant la visite.

À quoi vous engage la signature du compromis de vente ?

Le compromis n’est pas une simple réservation du logement. Vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement à réaliser la vente, sous réserve notamment des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat.

Il est donc important de ne pas considérer la signature comme une formalité avant l’acte authentique.

Le compromis précise notamment le bien concerné, le prix de vente, les conditions suspensives et le calendrier envisagé. De nombreux documents destinés à informer l’acquéreur lui sont également transmis.

L’acquéreur non professionnel d’un logement bénéficie néanmoins d’un délai légal de rétractation de 10 jours dans les conditions prévues par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Retrouvez également les étapes d’un achat immobilier ancien.

Vérifier la description du logement et le prix

Commencez par vérifier que le compromis décrit précisément le logement que vous pensez acheter.

Contrôlez notamment l’adresse, les références du bien, sa surface, les annexes comprises dans la vente – cave, garage, parking, dépendances – ainsi que, pour une maison, les informations relatives au terrain.

Vérifiez également les équipements ou éléments dont la présence a joué un rôle dans votre décision d’achat.

Le prix de vente doit naturellement correspondre au montant convenu avec le vendeur dans l’offre d’achat, le cas échéant. Examinez également la répartition des éventuels honoraires et les autres sommes mentionnées.

Une erreur ou une imprécision ? Signalez-la au notaire avant de signer afin que le projet de compromis puisse être vérifié ou modifié si nécessaire.

Les conditions suspensives correspondent-elles réellement à votre projet ?

C’est l’un des points les plus importants du compromis de vente.

Une condition suspensive prévoit que la vente ne deviendra définitive que si un événement déterminé se réalise. Si cet événement ne se produit pas dans les conditions prévues, la vente peut ne pas aboutir.

La condition suspensive de prêt

Lorsque l’achat doit être financé par un crédit immobilier, l’avant-contrat doit indiquer que le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts et la vente est conclue sous condition suspensive de leur obtention.

Vérifiez soigneusement les caractéristiques inscrites dans cette clause : montant à financer, durée, taux maximal prévu et délai accordé pour obtenir le financement.

Ces informations doivent être cohérentes avec votre véritable plan de financement. Une clause trop éloignée du prêt que vous recherchez pourrait compliquer l’application de la protection.

Les autres conditions suspensives

Selon le bien et votre projet, d’autres conditions peuvent être prévues : obtention d’une autorisation d’urbanisme, absence de certaines servitudes, non-exercice d’un droit de préemption ou encore réalisation d’une démarche indispensable à votre projet.

Si vous envisagez des travaux déterminants pour votre décision – par exemple une extension nécessitant une autorisation – parlez-en au notaire avant la signature afin qu’il puisse vous conseiller sur les précautions adaptées.

Quels documents devez-vous avoir lus avant le compromis ?

Ne vous contentez pas de vérifier que les documents sont présents en annexe : prenez le temps de les lire.

Selon les caractéristiques du bien, vous pouvez notamment avoir à examiner :

• le dossier de diagnostic technique (DDT) ;
• le DPE ;
• l’audit énergétique lorsqu’il est obligatoire ;
• l’état des risques ;
• les documents concernant l’assainissement ;
• les documents de copropriété pour un appartement ;
• les informations relatives aux travaux importants réalisés sur le logement ;
• les éventuelles autorisations d’urbanisme.

La liste varie selon le bien, son ancienneté et sa localisation. Pour approfondir ce point, consultez les documents à demander au vendeur avant l’achat.

Diagnostics immobiliers : quels résultats doivent faire approfondir les vérifications ?

Les diagnostics immobiliers constituent une source d’information essentielle, mais ils ne remplacent pas une évaluation complète de l’état du logement.

Un mauvais DPE, une anomalie électrique, la présence de plomb ou d’amiante, un risque lié au terrain ou un problème d’assainissement peuvent avoir des conséquences sur votre projet et sur les travaux futurs.

Il faut donc aller au-delà du simple constat « diagnostic présent ».

Demandez-vous : quelles conséquences cette information aura-t-elle une fois propriétaire ?

De la même manière, certains défauts visibles lors de la visite – fissures, traces d’humidité, toiture dégradée, ventilation insuffisante, menuiseries vieillissantes – ne sont pas nécessairement expliqués par le DDT.

Découvrez à ce sujet les limites des diagnostics immobiliers.

Travaux réalisés par le vendeur : quelles preuves demander ?

Le vendeur vous indique que la toiture a été refaite, qu’une extension a été créée ou que d’importants travaux ont été effectués ?

Demandez des justificatifs.

Selon la nature et la date des travaux, il peut notamment être utile d’obtenir :

• les factures des entreprises ;
• les autorisations d’urbanisme ;
• les déclarations d’achèvement lorsqu’elles sont pertinentes ;
• les attestations relatives aux assurances des entreprises ;
• les éléments concernant la garantie décennale ;
• l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’elle était requise.

L’objectif est de comprendre qui a réalisé les travaux, quand et dans quelles conditions.

Soyez particulièrement attentif lorsqu’une transformation importante est visible mais que le vendeur ne dispose d’aucun document permettant de retracer son historique.

Avez-vous réellement évalué les travaux à prévoir après l’achat ?

C’est l’un des angles morts possibles du compromis.

Le prix est connu. Les frais d’acquisition sont anticipés. Le financement est calculé. Mais avez-vous intégré le budget travaux ?

Toiture vieillissante, fenêtres à remplacer, installation électrique dégradée, problèmes d’humidité, fissures, ventilation insuffisante ou isolation à améliorer peuvent peser significativement sur votre budget après l’achat.

Avant de signer, identifiez les travaux à vérifier avant d’acheter et cherchez à estimer les travaux avant de signer.

Cette estimation ne doit pas se limiter à la décoration ou aux améliorations que vous souhaitez apporter : commencez par les travaux nécessaires à la sécurité, à la pérennité et au bon fonctionnement du logement.

Faut-il refaire une visite avant de signer le compromis ?

C’est souvent pertinent si votre première visite a été rapide ou si de nouvelles informations sont apparues depuis.

Une contre-visite permet de regarder le logement avec davantage de recul. Profitez-en pour vérifier notamment :

• les murs, plafonds et sols ;
• la présence de fissures ou d’humidité ;
• les façades et la toiture lorsqu’elles sont visibles et accessibles ;
• les fenêtres et menuiseries ;
• le chauffage et la ventilation ;
• l’état apparent des installations ;
• les éventuels travaux annoncés par le vendeur.

Une fissure vous inquiète ? Retrouvez nos conseils pour faire vérifier des fissures avant l’achat.

Vous pouvez également faire une contre-visite avant de vous engager afin d’approfondir les points de vigilance avant l’achat.

Risques naturels et environnement : avez-vous approfondi les alertes ?

L’état des risques annexé aux documents de vente permet d’identifier différentes expositions concernant le bien.

Ne vous contentez pas de constater qu’un risque est mentionné : cherchez à comprendre ce qu’il implique concrètement pour le logement.

Si le bien est situé dans une zone exposée au retrait-gonflement des argiles, vérifiez par exemple si la maison présente des fissures ou possède un historique de sinistre.

En zone inondable, renseignez-vous sur l’exposition du bien et sur d’éventuels événements antérieurs. Retrouvez également nos conseils avant d’acheter une maison située en zone inondable.

Vous pouvez compléter ces informations en consultant Géorisques.

Appartement : quelles vérifications supplémentaires avant le compromis ?

Pour un achat en copropriété, vous n’achetez pas uniquement un appartement : la situation de l’immeuble peut également avoir des conséquences sur votre budget.

Consultez attentivement les documents transmis et notamment les informations concernant :

• le montant des charges ;
• les procès-verbaux des assemblées générales ;
• les travaux déjà votés ;
• les travaux importants envisagés ou discutés ;
• l’état des parties communes ;
• la situation financière de la copropriété ;
• les règles fixées par le règlement de copropriété.

La lecture des derniers procès-verbaux d’assemblée générale peut notamment révéler des projets de ravalement, de toiture ou d’autres travaux susceptibles d’avoir un impact financier après l’achat.

Servitudes, urbanisme et projets futurs : avez-vous vérifié ce que vous pourrez réellement faire ?

Vous achetez une maison avec l’intention de construire une extension, une piscine, un garage ou de modifier fortement le bâtiment ?

Ne présumez pas que votre projet sera automatiquement réalisable.

Les règles d’urbanisme, une servitude ou les caractéristiques du terrain peuvent limiter certains projets. Selon la situation, renseignez-vous auprès de la mairie et échangez avec votre notaire.

Si des travaux réalisés par le vendeur ont modifié le bien, demandez également les autorisations correspondantes : déclaration préalable, permis de construire ou autres documents selon les travaux concernés.

Que vérifier concernant le calendrier de la vente ?

Le compromis fixe ou prévoit généralement les principales échéances jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Vérifiez notamment :

• le délai prévu pour rechercher votre financement ;
• les dates associées aux conditions suspensives ;
• la date envisagée pour la vente définitive ;
• les éventuelles conditions particulières liées à la libération ou à l’occupation du logement.

La signature définitive intervient souvent quelques mois après l’avant-contrat, mais le calendrier dépend du dossier. Les Notaires du Grand Paris indiquent à titre pratique qu’un rendez-vous de signature définitive est généralement proposé environ trois mois après l’avant-contrat.

Dépôt de garantie : que faut-il vérifier ?

Un dépôt de garantie peut être demandé lors du compromis. Son versement n’est pas systématiquement obligatoire et son montant est déterminé par les parties ; dans la pratique notariale, il se situe souvent entre 5 et 10 % du prix.

Vérifiez son montant, ses modalités de versement et les situations dans lesquelles il vous sera restitué.

Lorsqu’il est versé au notaire, celui-ci le conserve en qualité de séquestre jusqu’à la suite de l’opération.

Après la signature : dispose-t-on encore d’un délai de rétractation ?

Oui. Pour l’acquisition d’un logement, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.

Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’acte ou, dans les conditions prévues par la loi, du lendemain de sa remise directe par le professionnel ayant reçu mandat.

L’acquéreur n’a pas à justifier sa décision de se rétracter.

Ce délai constitue une protection importante, mais il ne doit pas remplacer les vérifications réalisées avant de signer le compromis.

Quand faire intervenir un expert avant le compromis ?

Si vous avez encore des interrogations sur l’état réel du logement, la période précédant le compromis est particulièrement adaptée pour demander une nouvelle visite.

Un expert bâtiment peut vous accompagner pendant la visite ou la contre-visite afin d’examiner plus de 100 points de contrôle : état des éléments extérieurs accessibles, installations, pièces, isolation ou encore environnement du bien.

L’objectif est notamment d’identifier des défauts visibles, des points nécessitant une vigilance particulière et les travaux à prévoir. Vous recevez ensuite un rapport détaillé sous 72 heures.

L’expert ALEX Qualitel ne se substitue ni au notaire, pour les questions juridiques, ni aux diagnostics réglementaires. Son intervention apporte un regard complémentaire sur l’état technique du logement avant votre engagement.

Découvrez pourquoi faire examiner le logement par un expert avant l’achat et consultez un exemple de rapport de visite

Questions fréquentes avant de signer un compromis de vente

Peut-on modifier un projet de compromis avant de le signer ?

Oui. Tant que le compromis n’est pas signé, le projet peut faire l’objet d’échanges et de modifications entre les parties. Si une information est erronée, qu’une clause vous semble imprécise ou que votre situation nécessite une condition particulière, signalez-le à votre notaire avant de signer.

Doit-on forcément signer le compromis rapidement après l’offre ?

La signature d’un compromis constitue une étape importante et ne doit pas être traitée comme une simple formalité. Prenez le temps nécessaire pour lire le projet, les annexes et les diagnostics et pour poser vos questions au notaire. Si une vérification importante reste à effectuer sur le logement, demandez à la réaliser avant de vous engager.

Peut-on faire expertiser la maison avant le compromis ?

Oui, avec l’accord du propriétaire pour accéder au bien. Une contre-visite accompagnée d’un expert peut être particulièrement utile lorsqu’un doute subsiste sur l’état du bâti, l’humidité, les fissures, les installations ou les travaux nécessaires.

Les diagnostics suffisent-ils avant de signer ?

Non pour apprécier à eux seuls la qualité globale du logement. Les diagnostics réglementaires répondent à des objectifs précis mais ne constituent pas une expertise exhaustive du bâtiment. Une visite attentive reste indispensable.

Que faire si l’on découvre des travaux importants juste avant le compromis ?

Commencez par déterminer leur nature, leur urgence et, si possible, leur coût. Selon leur importance, vous pourrez approfondir les investigations et en discuter avec le vendeur et votre notaire avant la signature. L’essentiel est de ne pas signer en considérant comme certaine une estimation dont la cause ou l’ampleur reste inconnue.

Peut-on négocier le prix avant de signer le compromis ?

Si de nouvelles informations importantes apparaissent avant la signature, vendeur et acquéreur peuvent encore discuter des conditions de la vente. Des travaux objectivement identifiés peuvent notamment alimenter cette discussion. Retrouvez nos conseils pour négocier le prix selon les travaux à prévoir.

Faut-il prendre son propre notaire ?

L’acquéreur peut choisir son notaire. Lorsque vendeur et acquéreur ont chacun le leur, les notaires interviennent ensemble dans le dossier. Si vous avez des questions sur les clauses du compromis ou sur votre situation particulière, votre notaire est votre interlocuteur pour sécuriser juridiquement l’opération.

Quand demander une dernière visite du logement ?

Dès qu’un doute important subsiste avant la signature. Une contre-visite est particulièrement utile lorsque vous n’avez réalisé qu’une visite rapide, lorsque les diagnostics révèlent des anomalies ou lorsque vous avez identifié des fissures, de l’humidité ou des travaux potentiellement importants.